離婚時のオーバーローン住宅｜財産分与はどうなる？
弁護士JP編集部
離婚をするときには夫婦で財産分与を行います。では、オーバーローン住宅も財産分与の対象になるのでしょうか？
本コラムでは、離婚時にオーバーローン住宅がある場合の問題と対処法を解説します。
1. 離婚時のオーバーローン住宅の問題点とは
離婚時にオーバーローン住宅があるとどのような問題があるのでしょうか？ そもそもオーバーローン住宅とはどのような住宅のことを指すのでしょうか？ 詳しくみていきましょう。
（1）オーバーローンとは
「オーバーローン」は、住宅ローンの残債が家の売却金額（資産価値）を上回っている状態のことです。それとは逆に、売却金額でローンを完済できる状態を「アンダーローン」といいます。
（2）オーバーローンは財産分与の対象にならない
「財産分与」とは、婚姻中に夫婦が築き上げてきた財産を離婚時に分けることです。原則、夫婦で半分ずつ受け取ります。
財産分与の対象になるのは婚姻期間中に築き上げてきた預貯金や不動産などの「共有財産」で、婚姻期間前の財産や相続などで得た「特有財産」は対象にはなりません。
では、ローンが残る住宅は財産分与の対象になるのでしょうか？
結論からいうと、アンダーローン住宅は財産分与の対象になりますが、オーバーローン住宅は原則として財産分与の対象にはなりません。
（3）離婚時にオーバーローン住宅がある場合の問題点
離婚時にオーバーローン住宅がある場合、次のような問題点があります。
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自宅を売却しても借金が残る
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住宅ローンは名義人が返済する必要がある
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連帯保証人を変更する必要がある
以下で、それぞれを詳しく解説します。
①自宅を売却しても借金が残る
オーバーローンは住宅ローンの残債が家の売却金額を上回っている状態のため、売却金で住宅ローンを完済することはできず、借金が残った状態になってしまいます。
そうなると、売却した自宅のローンを返済しながら、引っ越した新しい住宅の家賃の支払いもしなければなりません。
②住宅ローンは名義人が返済する必要がある
住宅ローンは名義人に返済義務があります。そのため、売却をする場合もしない場合も、名義人が残ったローンを支払わなければなりません。
たとえば、家の売却金額が3000万円で住宅ローンが3500万円残っている場合、家を売却しても500万円のローンが残ってしまいます。このローンは、ローンの名義人が支払うことになるのです。
③連帯保証人を変更する必要がある
住宅ローンを組むときに連帯保証人をつける場合があります。「連帯保証人」は、主債務者がお金を返済できなくなった場合、代わりに返済する人のことです。
たとえば夫が主債務者となり妻が連帯保証人になっていた場合、離婚したとしても連帯保証人から外れることはありません。そのため主債務者の夫が返済できなくなった場合、別れた妻が返済しなければならないのです。
それを防ぐためには連帯保証人を変更する必要があります。連帯保証人である自分と同等、あるいはそれ以上に収入がある人に変更してもらいましょう。
ただし、変更が認められるかどうかは金融機関の判断によるため、金融機関次第では変更が認められない場合もあります。
2. 離婚時にオーバーローン住宅がある場合の対処法
離婚時にオーバーローン住宅がある場合の6つの対処法をみていきましょう。
（1）名義人が住んだまま返済を継続
住宅の名義人と住宅ローンの名義人が同一人物の場合、住んだまま返済を継続するという方法です。この方法であれば名義変更などの手続きをする必要もありません。
（2）名義人が返済を継続しつつ名義人ではない人が住む
住宅名義と住宅ローン名義が共に夫の場合でも、名義人ではない妻が住むという方法もあります。子どもがいる場合、なるべく生活環境を変えなくて済むように親権者の妻がそのまま子どもと住むのです。
この場合、住宅ローンは名義人である夫が支払うことになりますが、留意しなければならないことがあります。それは「名義人がローンを滞納した場合、強制執行の可能性がある」ということです。
住宅ローンの支払いが滞った場合、ローンを貸し付けた金融機関によって強制執行の手続きがとられ、住宅が差し押さえられてしまうことがあります。手続きが終わり、所有者が決まると家から出なければなりません。
（3）名義人を変更する（ローンの借り換え）
住宅と住宅ローンの名義人を変更する方法があります。夫名義の家に住み続けることになった妻が家の名義人になり、さらにローンも夫ではなく妻が支払っていくために「ローンの借り換え」を行うのです。
この場合、妻は新たなローンの審査に通る必要がありますが、ローン審査には通らない可能性もあることを留意しておきましょう。
（4）住み替えローンを利用する
オーバーローン住宅は、前述のとおり売却してもローンが残ってしまいます。ローンが残っている状態で新居の購入を考える場合に利用するのが「住み替えローン」です。
たとえば、家の売却金額が3000万円で住宅ローンが3500万円残っている場合、家を売却しても残る500万円を上乗せして新しいローンを組むことで、新居の購入資金も得ながらローンの残っていた住宅を売却できるのです。
（5）任意売却をして不足分を自己資金で返済する
「任意売却」は金融機関の許可を得て住宅を売却し、不足分を返済していく方法です。
任意売却を行うと希望売却価格に近い金額での売却が可能というメリットがある一方、信用情報に登録されるためクレジットカードや将来のローンに影響が出る可能性もあります。
また、手続き自体が複雑であるため、手続きをする際には専門家に依頼することが望ましいでしょう。
（6）売却を延期してアンダーローンになるのを待つ
離婚時にオーバーローン住宅を売却せず、売却金額がローン金額を上回るアンダーローンになってから売却する方法です。
アンダーローンになるまで住宅ローン名義人が支払いを続ける必要はありますが、アンダーローンになってから売却すれば借金を完済できます。
このように離婚時にオーバーローン住宅がある場合にはさまざまな対処法がありますが、ケースに応じた選択をすることが大切です。
3. 離婚時にオーバーローンの家を売却する流れ
オーバーローン住宅を売却する場合の手順をみていきましょう。
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住宅をどうするのか夫婦間で話し合う
まずはオーバーローン住宅をどうするのか夫婦間で話し合います。売却をするのかしないのか、売却をしないならどちらが住むのかを決めましょう。
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住宅ローンの残債や名義人などの契約内容を確認する
売却することで話がまとまった場合、住宅ローンの残債がどれだけあるのか、名義人は誰になっているのかといった契約内容を確認します。
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住宅の適正な売却価格を調べる
契約内容の確認後、不動産会社に査定の依頼をして適正な売却価格を調べましょう。このとき査定を依頼する会社は1社に絞らず、複数社に依頼することがおすすめです。
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住宅の売却にかかる諸費用を確認する
オーバーローン住宅の売却にはさまざまな費用が必要になります。たとえば以下のような費用です。
- 不動産会社への手数料
- 引越し費用
- 固定資産税
- 住宅関係の保険の解約金
売却で得られる費用だけでなく、支払わなければならない費用がいくらなのかも必ず確認して用意するようにしましょう。
オーバーローン住宅など財産分与について不安なことがある場合は、離婚問題に詳しい弁護士に相談してみることをおすすめします。
- こちらに掲載されている情報は、2024年11月19日時点の情報です。最新の情報と異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。
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