購入した戸建てが欠陥住宅だったら？ 対処法と相談先について解説
弁護士JP編集部
戸建て住宅の購入は、人生で最も大きな買い物となるでしょう。家族が安心して生活することができるように戸建て住宅を購入したにもかかわらず、その戸建て住宅が欠陥住宅であった場合には、ショックや怒りを感じる方も少なくないでしょう。
購入した戸建て住宅が欠陥住宅であった場合にはどのように対処すればよいのでしょうか。
今回は、購入した戸建てが欠陥住宅であった場合の対処法と相談先について解説します。
1. 欠陥住宅とは
欠陥住宅を購入してしまった場合には、売主または施工業者に対してどのような責任を追及することができるのでしょうか。
（1）そもそも欠陥住宅とは？
欠陥住宅とは、一般的に通常有しているべき性能を欠いた住宅のことをいいます。引き渡しを受けた戸建て住宅に以下のような欠陥があった場合には、欠陥住宅にあたる可能性があります。
- 基礎、天井、壁のひび割れ
- 屋根からの雨漏り
- 給排水管からの水漏れ
- 地盤沈下による建物の傾斜
- 断熱材の欠損
（2）欠陥住宅を購入した場合には契約不適合責任の追及が可能
欠陥住宅を購入した場合には、売主または施工業者に対して、契約不適合責任の追及ができる場合があります。契約不適合責任とは、契約内容に適合しない目的物の引き渡しを受けた場合における売主・施工業者の責任のことをいいます。
以前は、「瑕疵（かし）担保責任」と呼ばれていましたが、令和2年4月1日に施行された改正民法によって「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更されることになりました。
売主・施工業者が負うべき契約不適合責任の内容としては、以下の4つがあります。
①追完請求
購入した戸建て住宅に契約不適合があった場合には、目的物の修補などの履行の追完請求をすることができます。
②代金減額請求
購入した目的物に契約不適合があった場合には、契約不適合の程度に応じて、売買代金の減額を請求することができます。
③解除
売主・施工業者に対して、相当期間を定めて追完の催告をしたものの期間内に履行の追完がない場合は、売買契約を解除することができます。ただし、軽微な欠陥であった場合には、解除までは認められません。
④損害賠償請求
売主・施工業者に契約不適合が生じたことについて帰責性がある場合には、損害賠償請求をすることができます。
2. 欠陥が見つかった場合の対処法
戸建て住宅に欠陥が見つかった場合には、購入した物件が新築物件であるか中古物件であるのかによって対処法が異なってきます。
（1）新築物件の場合の対処法
新築物件の場合には、住宅品質確保促進法という法律によって、売主・施工業者は、戸建て住宅の引渡しから10年間、以下の部分についての欠陥について瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負うこととなり、通常の物の売買よりも施主・買主にとって有利となっています。
- 基礎、壁、柱などの構造耐力上主要な部分
- 屋根、外壁などの雨水の浸入を防止する部分
また、住宅瑕疵担保履行法では、事業者に保証金の供託や保険加入が義務付けられていますので、売主・施工業者が倒産したとしても補修費用などの支払いを受けることができます。
このような住宅品質確保促進法に基づく瑕疵担保責任（契約不適合責任）に加えて、民法上の契約不適合責任を追及することができますが、売主が宅建業者である場合には、宅地建物取引業法（宅建業法）により、契約不適合責任を負う期間を住宅の引渡しから2年以上とすることが義務付けられています。
新築住宅や建売住宅を購入する場合には、売主はほとんどが宅地建物取引業者ですので、新築物件の場合には手厚い保護を受けることができます。
（2）中古物件の場合の対処法
中古物件の場合には、住宅品質確保促進法の適用対象外となりますが、民法上の契約不適合責任を追及することはできます。
ただし、契約不適合責任については、契約時の特約によって免除することもできますので、契約内容によっては契約不適合責任を追及することができない場合もあります。中古物件の場合には、売主が宅地建物取引業者でないことが多いため、新築物件に比べて、契約不適合責任を追及することができるケースが限られてしまいます。
中古の戸建て住宅を購入する場合には、契約内容を十分に確認するようにしましょう。
3. 欠陥住宅トラブルについての相談先
欠陥住宅のトラブルに巻き込まれた場合には、以下のような相談先に相談をするとよいでしょう。
（1）住宅リフォーム・紛争処理支援センター
住宅リフォーム・紛争処理支援センターは、欠陥住宅などのトラブルを相談することができる国土交通大臣指定の相談窓口です。専用のダイヤルに電話をすることによって、一級建築士などの資格を持つ専門の相談員による相談を受けることができます。
相談内容によっては、各都道府県にある住宅紛争審査会（弁護士会）による紛争解決手続を紹介されることもあります。
（2）弁護士
欠陥住宅のトラブルは、建築分野についての知識や経験がなければ適切に解決することが難しい問題です。施工業者と施主・買主との間には知識や情報量について大きな格差がありますので、個人では対応することが難しいといえます。
弁護士であれば、本人に代わって売主・施工業者と交渉をすることができますので、専門的なトラブルであっても安心して任せることができます。一人で対応することに不安を感じる方は、まずは弁護士にご相談ください。
- こちらに掲載されている情報は、2023年01月12日時点の情報です。最新の情報と異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。
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