ワンルームマンション投資は失敗する？ リスクと物件購入時の注意点
弁護士JP編集部
老後資金の確保などを目的に、不動産投資を検討している方も多いのではないでしょうか。失敗を避けるためには、事前にリスクを確認することが重要です。
本コラムでは、ワンルームマンション投資に焦点を当てて、そのメリット・デメリットや、トラブルの予防策、トラブルが生じたときの対応などを解説します。
1. ワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資とは、分譲マンションを部屋単位で購入し、その賃料収入や将来の売却益を狙う不動産投資です。この投資方法には主に以下の特徴があります。
（1）メリット
大きな特徴として、不動産投資の中では比較的手軽に始められることが挙げられます。マンションの一室を購入するだけで始められるので、戸建てやアパート・マンション一棟を購入するよりも資金を少なく抑えられます。物件の価格や本人の信用情報によっては、フルローンで購入できることもあります。
また、ワンルームマンション投資の場合、管理するのが最低一室だけで済むのもメリットです。たとえば戸建て投資の場合、建物だけでなく土地の管理までする必要があります。その点、ワンルームマンション投資ならば、基本的に部屋の内装や設備の管理だけで済むので、そこまで負担が大きくありません。
（2）デメリット
利点がある一方で、ワンルームマンション投資には警戒すべきリスクやデメリットもあります。まず、ワンルームマンション投資は、戸建てやアパート一棟に投資した場合に比べて、利回りが低い傾向にあります。相続税などの節税効果も、他の投資方法と比べてさほど高くありません。
部屋単位でしか投資しない分、空室リスクが高いのもデメリットです。不動産投資では、たとえ借り手が現れなくても、物件の維持費やローンの支払いなどのランニングコストを出費し続けなければなりません。アパート経営ならば、少々空室があっても他の部屋の家賃収入で補えますが、ワンルームマンション投資で少数の部屋にしか投資しない場合は、空室の影響が大きくなります。
2. ワンルームマンション投資は失敗する？ 解約できる？
上記のように、ワンルームマンション投資にはメリットとデメリットがあります。中には、デメリットがメリットを上回ると考えて、「ワンルームマンション投資はもうからない」と主張する人も存在します。こうした人が特に問題視しているのは、「利回りが小さい」という特性です。こうしたデメリットについて、以下で詳しく解説します。
（1）ワンルーム投資が失敗するとされる理由
利回りとは、「投資した資金を一年でどれくらい回収できるか」を示す数字です。たとえば、新築ワンルームマンションの一室を2000万円で購入し、月10万円の家賃で人に貸したとしましょう。この場合、単純計算すると年間の賃貸料は120万円で、利回りは年6％です。こうして見るとそれなりに魅力的な数字に思えますが、これは各種経費を省略した計算であることに注意が必要です。
たとえば、不動産購入時に銀行から融資を受けた場合、当然ながらそのローンを返済する義務があります。ローンを完済するまでは、家賃収入からローンの返済額を差し引いたお金しか手元には残りません。
融資には金利が付き物ですから、家賃設定はその金利も考慮する必要があります。しかし、利益を求めて家賃を高く設定しすぎると、当然空室リスクが高まります。ワンルームマンションの場合、よほどの好立地か広い部屋でもない限り、高額な家賃設定は難しいと考えられます。もちろん、良い部屋を購入するのであれば、必要な資金が高くなり、その分失敗のリスクも大きくなることに注意しなければなりません。
これに加えて、空室リスクやその他の出費がのしかかってきます。まず、入退去の手続きや原状回復などの業務を不動産管理会社に委託する場合は、その手数料を支払わなければなりません。固定資産税の納付のほか、修繕積立金や保険金の用意なども必要です。こう考えていくと、賃貸収入で大きくもうけるのはなかなか難しいと分かります。
「もしも賃貸がうまくいかなくても売却すれば大部分の資金は回収できるはず」と考える人もいるかもしれません。しかし、とりわけ新築で物件を購入した場合、物件の価値は年々減る一方であることに注意が必要です。一般に、新築は誰かが入居した瞬間に「新築」ではなくなり、およそ10年で市場価値は8割ほどまで減じるとされます。家賃は年1％ほど下落するという調査結果もあります。
（参考：「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」（三井住友トラスト基礎研究所））
たとえば2000万円で物件を購入し、10年後に8割で物件を売却した場合、売却額は1600万円ほどです。つまり、この場合、それまでの賃貸収入で最低400万円以上の利益を出していないと赤字になります。ここまで述べてきたことから分かるように、これはそう簡単ではありません。ゆえに、特に新築物件を対象にしたワンルームマンション投資はリスクが高いと分かります。
（1）ワンルームマンション投資の解約は可能か
ワンルームマンション投資の契約をしたものの、上記の問題に直面してしまった場合、どうしたらいいのでしょうか。
まず、特定商取引法や宅地建物取引業法（宅建業法）で定められたクーリングオフ期間であれば、速やかに契約を解除できます。この場合、違約金を払う必要はなく、無理由・無条件での撤回が可能です。
クーリングオフ期間が過ぎたとしても、契約時に営業担当者が都合の悪いことをごまかしたり、契約事項の説明を省略したりしていた場合は、消費者契約法によって解約できるケースもあります。ワンルームマンション投資には一定のリスクがありますが、そのリスクを無視または過小評価し、良い面だけを強調して勧誘された場合は、これにあたる可能性があります。もちろん、詐欺や強迫などに基づいた契約も無効です。
とはいえ、解約にあたっては、不動産業者側に落ち度があったことを証明し、法的な観点から問題点を明らかにしなくてはなりません。こうした問題に個人で対応することは難しいため、弁護士に相談するようにしましょう。弁護士は法律の専門家として、契約書の内容や契約時のやりとりに不備や問題がないか検証し、法的手段も含めて悪徳業者への交渉・対応をしてくれます。
3. 物件購入前に注意すべきポイント
不動産投資には、高額な資金が必要となるため、さまざまなリスクが伴います。特に不動産詐欺（ワンルームマンション投資詐欺）をたくらむ悪徳業者の存在には注意が必要です。こうした悪徳業者は、投資を促す際に以下の手口を用いることがあります。
（1）都合の良いことしか言わない
「確実にもうかる」「リスクゼロ」「自己資金0」など、投資にリスクや負担がないと過度に強調する業者には注意が必要です。
（2）具体的なデータを提示しない
利回りや売却益の見積もり計算などの内訳や根拠を詳細に明示しない業者も警戒してください。非現実的に理想化されたモデルケースを述べているだけの可能性があります。
（3）節税効果を強調する
ワンルームマンション投資を促すために節税効果を強調する業者もいます。しかし、ワンルームマンション投資で所得税や住民税の節税ができるのは、簡単に言えば投資で赤字を出したときです。赤字を出すことを念頭に投資するのは本末転倒であり、条件の悪い物件を押し付けられるおそれもあります。
ワンルームマンション投資を行う際は、上記のポイントを参考に悪徳業者を見極め、安全な投資を心がけることが重要です。
ワンルームマンション投資は失敗するリスクがあるため、検討する際は情報収集や契約事項の確認、リスクの把握をしっかり行うことが大切です。疑問や不安が生じた際は、弁護士などの専門家への相談をおすすめします。
- こちらに掲載されている情報は、2023年12月22日時点の情報です。最新の情報と異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。
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