家賃を上げたい！ 賃料増額請求の流れと請求額の計算方法を解説
弁護士JP編集部
長期の賃貸借契約で家賃を変更せずにいると、地価の変動などにより相場と比べ低い賃料になっているケースがあります。
本コラムでは、「賃料増額請求」の手続きや流れ、満たすべき要件を詳しく解説します。賃料の値上げ交渉は、法で定められた賃貸人の権利です。賃料を値上げする際の手続きに不安を感じている方は、ぜひ参考にしてください。
1. 賃料増額請求とは
賃貸増額請求とは、アパートやマンション、ビルなどの賃貸物件を所有するオーナーが、借地借家法にもとづいて賃料の値上げを請求できる権利です。賃貸契約を締結する際に取り決めた賃料や敷金は、原則として物件のオーナーと賃借人である当事者間の協議で決定されます。
基本的に物件オーナーと賃借人の双方が賃料の増額に了承すれば、新たな賃料で契約することが可能です。ただし、賃借人の合意を得られない場合は訴訟を提起し、裁判所に判断を求めなければなりません。
賃料の増額は、借地借家法第32条1項で定められた賃貸人の権利です。ただし、要件を満たさなければ認められないものとされています。
（1）賃料増額請求の要件
借地借家法第32条1項では、以下のいずれかを満たせば契約条件に関わらず賃料の増額を請求できるものと明記しています。
- 租税その他の賃貸経営にかかる負担の増加
- 土地・建物の価格上昇もしくは景気の変動
- 近隣にある類似物件と比較して不相当な賃料が設定されている
2. 賃料増額請求の流れ
賃料増額請求の手続きは「増額の要求→調停の申し立て→訴訟提起」という流れで進めていきます。ステップごとのポイントと注意点を押さえておきましょう。
（1）賃料増額の意思表示
賃借人に対して、賃料を値上げしたい旨の意思表示を行います。増額の意思表示は書面でも口頭でも問題ありませんが、口頭の場合、意思表示を伝えた事実を証明するものが残せません。賃料の増額請求では、増額請求を行った事実の有無も重要なポイントです。
また場合によっては裁判に発展するため、通知書を送付する際は、どのような内容の文章を誰宛てに送付したのか証明できる内容証明の利用をおすすめします。さまざまな事態を想定し、トラブル回避につながる方法を選択するようにしましょう。
（2）当事者間の協議
意思表示をしたのち、当事者である物件オーナーと賃借人で話し合いを行います。訴訟手続きにより突然増額の意思を伝えるよりも、当事者間での話し合いで解決できたほうが賃借人とのトラブルを防げます。今後の関係性に配慮しながら、合意してもらえる可能性が高い契約更新の時期などを選び、話し合うようにしましょう。
更新時期であれば、不満がある賃借人は引っ越しを検討することも可能です。協議では、賃料の増額について根拠ある理由を伝えられるようにしましょう。当事者が増額に合意した時点で、賃料を改定できます。
（3）調停の申し立て
話し合いで合意が得られなかった場合、簡易裁判所に調停を申し立てます。調停では、裁判官と民間の調停委員で構成された調停委員会が当事者の間に入り、公正に話し合いを進められるためトラブル回避に有効です。調停や裁判が必要になったときは、物件の住所地を管轄する簡易裁判所に申し立てを行います。
（4）訴訟提起
協議が調わなかった場合には、訴訟を提起して裁判で解決を図らなければなりません。訴訟では、双方が主張や立証を行います。賃料増額請求における裁判では、ほとんどの事件で公的鑑定が行われます。不動産鑑定士が作成した鑑定評価書は、適正価格の判断に欠かせない重要な書類です。公的鑑定の結果を基準に和解を試みたのち、和解が成立しなければ裁判官により判決が下されます。
なお、賃料増減額請求権の効力は、請求の意思が賃借人に到達した時点から発生するため、賃料の増額が決定した場合、一部不払いとなっていた賃料の差額に年間10％の利息をつけて清算するものと定められています。
（5）賃料増額請求の際の注意点
賃貸借契約書に「賃料不増額特約」の記載がある場合、基本的に賃貸借契約が終了するまでは賃料増額の請求が行えません。賃料を増額しないという特約を設けている場合、近隣の類似した物件と比較して相当な差があると認められない限り、賃料の増額は難しくなります。賃料増額請求を検討する際は、改めて賃貸借契約書の特約事項を確認しておきましょう。
（6）和解協議
訴訟の審理では、当事者が証拠となる資料を提出したうえで正式な主張を行います。裁判所では、適正な賃料を判断するために、不動産鑑定士による評価を参考にして和解勧告することも少なくありません。これにより、和解に至るケースが多くなっています。
3. 増額する請求額の算定方法
賃料の種類は新規賃料と継続賃料の2つです。新しく賃貸借契約を結んだ際に決定する賃料が新規賃料、賃貸借契約を継続する場合は継続賃料といいます。賃料増額請求による新規賃料の設定は、継続賃料に該当します。
（1）継続賃料
継続賃料の計算は少し複雑です。「差額配分法」「利回り法」「スライド法」「賃貸事例比較法」という4つの手法を用いて評価を実施します。また、賃貸借契約の内容や賃貸借成立の経緯なども考慮したうえで、合理的な金額を設定します。
（2）適正賃料の計算方法
適正賃料を求めるときは、これまでの賃料と新たな賃料の差額で算定する方法や、近隣の事例をもとに賃料を計算する方法があります。
①差額配分法
差額配分法とは、現行の賃料と新規賃料の差額に着目して適正賃料を求める手法です。差額配分法では、以下の計算式を用いて継続賃料を算出します。
現行の賃料＋（新規で借りると仮定した際の賃料－現行の賃料）×差額配分率
差額配分率は、差額が発生した原因や契約内容の分析によって設定されますが、一般的には2分の1または3分の1を採用するケースが多くなっています。
②利回り法
利回り法では、土地使用の対価であることを前提に賃料を算出します。物件オーナーが現行賃料を設定したときの不動産価値（基礎価格）に基礎価格に対する準賃料の割合（継続賃料利回り）を乗じ、現時点での税金や管理費などの必要経費を足すことにより改正賃料を求める手法です。
現時点の不動産基礎価格×過去・直近時点の継続賃料利回り＋現在の必要経費等
③スライド法
スライド法は、現行の賃料に、消費者物価指数・国民総生産といった変動率を乗じて算出します。経済的な事情が変動したことにより現行の賃料が不当となっている場合、変動した分を増額するという借地借家法の意味合いが反映された手法です。
現行の賃料×変動率
または（現行賃料－現行賃料設定時点の必要諸経費）×変動率＋改正時点の必要諸経費
④賃貸事例比較法
近隣の類似する賃貸物件を複数ピックアップして家賃相場の比較対象とし、現時点での賃料を決める手法です。周辺に類似する賃貸物件が見当たらない場合には採用できません。
賃貸物件の賃料増額を検討する際は、トラブルを回避するための十分な配慮が求められます。また、適正な賃料を設定するには、専門的な知識だけでなく交渉力も必要です。賃料増額請求の手続きに不安を感じている方は、一度弁護士に相談するのがおすすめです。
- こちらに掲載されている情報は、2024年05月28日時点の情報です。最新の情報と異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。
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