野口 直人 弁護士
のぐち なおと

野口 直人弁護士

大阪バディ法律事務所

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解決事例

不動産・建築・住まい

事例1

強制執行で建物明渡を行ったうえで、連帯保証人から滞納賃料を回収した事案

依頼者： 年代非公開 性別非公開

相談前

借主は、会社で物件を事務所に使用していましたが、約６ヶ月間賃料を滞納し、最終的には事務所に資材やゴミなどを残したまま夜逃げ同然に所在をくらませてしまいました。そこで、家主から建物の明渡と滞納賃料の回収を求められました。

相談後

初めに、会社の代表取締役の住所を調べ、同住所に内容証明郵便にて滞納賃料の支払いと賃貸借契約解除の通知を行いました。しかし、一切応答がなかったため、即座に訴訟を提起しました。
借主は裁判に出席しなかったため、そのまま、こちらの言い分は認められました。
そこで、速やかに建物明渡の執行申立を行い、建物の明渡を完了させました。
そのうえで、今度は滞納家賃の支払いを連帯保証人に対して求めて、訴訟を提起しました。
連帯保証人へ支払いを求めたのは理由に、借主は法人で、実質的に廃業しており、経済的には支払いを確保することは困難であるとの判断からでした。
当初、連帯保証人は支払いに対して、争う姿勢を見せましたが、最終的には分割払いではありますが、滞納している家賃と執行等の裁判費用の全てを支払うとの合意ができました。

野口 直人 弁護士からのコメント

収益物件として不動産を賃貸している場合、家賃滞納が続けば続くほど損失が広がっていきます。そのため、少しでも早く明渡を実現し、また少しでも多くの滞納賃料を回収するため、戦略を練って対応しなければなりません。損失が広がる前に家賃滞納があれば早いタイミングでご相談ください。

事例2

５か月間の家賃を滞納して退去に応じなかった借主を退去させた事案

依頼者： 年代非公開 性別非公開

相談前

依頼者は、2年前からアパートの一室を借主に賃貸していました。借主は、初めのうちは遅れることなく家賃を支払っていましたが、次第に家賃を滞納するようになりました。依頼者から借主に督促しても、「もう少し待ってください」というのみで、滞納状態が続くばかりでした。依頼者は、このままでは未収が増える一方であると不安になり、これ以上滞納状態が続くことを避けるため早期に退去してもらいたいと、当事務所にご相談いただきました。

相談後

依頼者から依頼を受け、すぐに、借主に対し、滞納賃料の支払を求めるとともに、賃貸借契約を解除することを内容証明郵便で通知しました。もっとも、借主からは依然として滞納家賃の支払がなく、また、すぐに退去する様子もありませんでした。そこで、速やかに賃料の支払と賃貸物件の明渡を求めて民事訴訟を提起しました。
民事訴訟を提起したことに伴い、裁判所から訴状等が借主に送付され、借主側も裁判を起こされたことを知りました。そして、借主は、任意に物件から退去しました。

野口 直人 弁護士からのコメント

今回の件では、賃貸借契約の解除を通知した後も任意に立ち退く様子が無かったことから、速やかに訴訟提起をし、その結果、強制執行手続によることなく、第１回期日前に早期に物件の明渡を実現することができました。
早いタイミングで裁判を起こすと借主にプレッシャーを与えることができ任意の退去を促す結果に繋がることになります。これまで家賃の請求をしてきたにもかかわらず長期間滞納している借主が話し合いに応じて約束どおりの期限に退去することは多くはありませんので、プレッシャーを与える意味でも早期に裁判を起こすことは非常に有用な手段です。

事例3

滞納15か月！交渉で解決：長期滞納者に対して交渉で退去実現した事案

依頼者： 年代非公開 性別非公開

相談前

依頼者は、十数年前から借主に賃貸していましたが、借主は、次第に家賃を滞納するようになりました。依頼者から、退去の協議を持ち掛けるも、借主は応じることはありませんでした。そこで、早期に退去を求めたいとして、当事務所にご依頼いただきました。

相談後

内容証明郵便にて、滞納賃料の支払を求め、支払がない場合には賃貸借契約を解除する旨を通知しました。これに対し、借主は、滞納家賃の支払はすぐには難しいが、退去のもとめに対しては速やかに応じると返答してきました。そして、そこから数日後に、任意での退去が実現できました。早期に弁護士から内容証明郵便で解除と退去の通知をしたことで、結果的に、裁判手続きをすることなく、早期に賃貸物件の明渡を実現しました。

野口 直人 弁護士からのコメント

弁護士から内容証明郵便にて退去要求を行うと態度を一変させ退去に応じる場合もあります。家賃の滞納期間が長期間になるとその家賃の回収も難しくなりますので、滞納期間が長期間になる前に弁護士にご相談ください。

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