小規模宅地等の特例とは？ 土地の評価額を最大80%抑えられる条件

1. 小規模宅地等の特例とは？

「小規模宅地等の特例」とは、相続または遺贈によって取得した土地の相続税評価額を、最大80％減額できる特例です。

（1）小規模宅地等の特例の趣旨

小規模宅地等の特例が設けられているのは、生計の基礎となっている宅地などに高い相続税を課すのは酷であるという配慮に基づいています。

後述するように、亡くなった被相続人の自宅の敷地や、被相続人が生前事業に使用していた土地などが小規模宅地等の特例の対象です。これらの土地を、高額の相続税を納付するために手放さざるを得なくなる事態を防ぐため、小規模宅地等の特例が設けられています。

不動産の相続税評価額は、現金や預貯金などに比べて低く抑えられやすいです。その上、さらに小規模宅地等の特例を活用すれば、大幅な節税効果が期待できます。

不動産を活用した相続税の節税対策については、以下のページをご参照ください。

【相続税対策】不動産を活用して相続税を節税する方法

（2）小規模宅地等の特例の対象土地・限度面積・減額割合

小規模宅地等の特例の対象となる土地は、以下のとおりです（詳しくは後述します）。

上記の土地の種類に応じて、「限度面積」と「減額割合」が定められています。
限度面積の範囲内で、減額割合に相当する金額の分、土地の相続税評価額が減額されます。

上表のとおり、特定居住用宅地等・特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等に比べて、貸付事業用宅地等の限度面積と減額割合は低く設定されています。
特定居住用宅地等は生活する場そのものであり、特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等は生計費に直結するのに対して、貸付事業用宅地等は不労所得を生むケースが多く、相続税を軽減する必要性が低いためです。

なお、特定居住用宅地等と特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等については、小規模宅地等の特例の完全併用が認められます（限度面積330㎡＋400㎡＝730㎡）。
これに対して、貸付事業用宅地等とその他の土地について小規模宅地等の特例を併用する際には、限度面積が調整される点に注意が必要です。

2. 居住していた家の敷地（特定居住用宅地等）

亡くなった被相続人が居住していた家の敷地などは、「特定居住用宅地等」として小規模宅地等の特例を受けられることがあります。限度面積は330㎡、減額割合は80％です。

（1）特定居住用宅地等とは

「特定居住用宅地等」に当たるのは、亡くなった被相続人が住んでいた建物の敷地か、または被相続人と生計を一にしていた親族が住んでいた建物の敷地です。
マンションなどの区分所有建物については、その物件が特定居住用宅地等の要件を満たす場合は、敷地の持分について小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

被相続人が住んでいた建物の敷地については、原則として相続開始（＝死亡）の直前まで被相続人がそこに住んでいたことが必要です。
ただし、被相続人が要介護認定または要支援認定を受けていて、老人ホームなどに入居しており、かつそれ以前に居住していた持ち家を事業用などに利用していないときは、例外的に小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

（2）特定居住用宅地等の特例対象者

特定居住用宅地等について小規模宅地等の特例を受けることができるのは、以下のいずれかに該当する人です。

被相続人の配偶者が対象土地を取得する場合は、当該土地上の建物に住んでいなくても小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

これに対して、配偶者以外の親族については、対象土地上の建物に住んでいなければ、小規模宅地等の特例の適用を受けることができません。

（3）別居の親族に関する「家なき子」特例

被相続人が居住していた建物を、同居していなかった配偶者以外の親族が取得する場合において、小規模宅地等の特例の適用を受けるには「家なき子」特例の要件を満たす必要があります。

「家なき子」特例は、やむを得ない事情で被相続人と別居している親族を救済するためのものです。持ち家を所有していないことが条件とされているため「家なき子」特例と呼ばれています。

「家なき子」特例の適用を受けるためには、以下の要件をすべて満たさなければなりません。

3. 事業に使用していた土地（特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等）

亡くなった被相続人が事業に使用していた土地は、「特定事業用宅地等」または「特定同族会社事業用宅地等」として小規模宅地等の特例を受けられることがあります。限度面積は400㎡、減額割合は80％です。

（1）特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等とは

「特定事業用宅地等」に当たるのは、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族が事業をしていた土地です。
たとえば、被相続人が自ら所有して事業に用いていた店舗物件や事務所物件などが特定事業用宅地等に該当します。

「特定同族会社事業用宅地等」に当たるのは、被相続人の同族会社の事業において使用されていた土地です。
たとえば、被相続人が自ら所有し、自分で経営する会社に貸し付けていた店舗物件や事務所物件などが特定同族会社事業用宅地等に該当します。

ただし、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業・準事業については、特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等の対象外とされています。

また、相続開始前3年以内に事業の用に供された土地は、原則として特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等の対象外となります。

（2）特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等の特例対象者

特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等について小規模宅地等の特例を受けることができるのは、以下の要件を満たす人です。いずれも事業の後継者が対象となります。

4. 他人に賃貸していた土地や建物の敷地（貸付事業用宅地等）

亡くなった被相続人が他人に賃貸していた土地や、賃貸していた建物の敷地は、「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例を受けられることがあります。限度面積は200㎡、減額割合は50％です。

（1）貸付事業用宅地等とは

「貸付事業用宅地等」に当たるのは、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族が不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業・準事業（＝貸付事業）の用に供していた土地です。
アパート賃貸などの不動産貸付業については、空室であっても、いつでも入居可能な状態になっていれば、敷地全体が貸付事業用宅地等に当たります。

ただし、相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された土地は、原則として貸付事業用宅地等の対象外となります。

（2）貸付事業用宅地等の特例対象者

貸付事業用宅地等について小規模宅地等の特例を受けることができるのは、以下の要件を満たす人です。